Locations en meublé et transmissions à titre gratuit : un monde de difficultés (2e partie)
Par Fac et Associés
La semaine dernière, les experts patrimoniaux de Fac & Associés étudiaient les conséquences fiscales des transmissions à titre gratuit. Cette fois-ci, ils analysent les conséquences postérieures à la mutation en présence d’une continuation d’activité.
La donation et la succession ont des conséquences fiscales immédiates. Dans une majorité des cas, l’activité de location meublée est poursuivie par les donataires, héritiers ou légataires. Si le défunt ou donateur exploitait seul le bien loué meublé, il n’est pas rare que l’activité perdure par des héritiers en indivision, ou en démembrement, voire les deux, avec un conjoint survivant usufruitier et des enfants indivisaires sur la nue-propriété.
Les modes d’exploitation
Indivision post-mutation
Lorsque le bien loué en meublé n’est pas attribué à un donataire ou légataire, mais à plusieurs héritiers ou donataires, ces derniers sont alors en état d’indivision. Dès lors se pose une question pratico pratique : qui doit déclarer l’activité ? Chaque indivisaire isolément ou l’indivision ?
Nous nous efforcerons de répondre à cette question avec une difficulté majeure, les outils mis à disposition, notamment le formulaire P0i ne sont pas adaptés à cette situation.
Démembrement post-mutation
Le démembrement peut résulter de deux situations :
- la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit par le donateur ;
- la succession attribuant l’usufruit à un conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants. La situation peut en outre, se corser avec la prise en compte d’un bien commun conduisant à un démembrement uniquement sur la moitié de l’actif.
Ici encore, qui doit déclarer la reprise de l’activité ? Le conjoint usufruitier seul ? Le conjoint usufruitier et les enfants nus propriétaires ensemble ? Le conjoint usufruitier et les enfants nus propriétaires isolément ?
Régime d’imposition
Régime micro-BIC par défaut
La location meublée perdurant, les revenus continuent d’être imposés dans la catégorie des BIC. Rappelons que le régime d’imposition par défaut est le régime du micro pour les deux premières années (faute de chiffre d’affaires au titre des deux précédentes années). Le choix du régime du réel est possible uniquement sur option.
Régime du réel sur option
Il est tout à fait possible d’opter pour le régime du réel, mais rappelons que les dates limites d’option diffèrent singulièrement du régime des revenus fonciers. A défaut d’option en temps et en heure, l’Administration est en droit de refuser les conséquences du régime réel (notamment la minoration du résultat grâce aux amortissements), et d’appliquer l’abattement de 50% ou 71% selon le cas.
Régime réel de plein droit
Dans certaines situations, le régime du réel s’applique de plein droit, interdisant le régime du micro BIC. Sont notamment concernées les situations de sociétés relevant de l’IR (SARL de famille par exemple) mais également les sociétés de faits et les indivisions.
Nombre de loueurs en meublé sont dans l’une de ces situations et déclarent pour autant le montant de leurs recettes dans le régime du micro BIC. Si l’Administration se rendait compte de la situation, elle remettrait en cause le micro et appliquerait le régime réel et en tirerait les conséquences :
- à défaut de tenue d’une comptabilité et de la remise du fichier des écritures comptables, une amende de 5 000 € par année contrôlée serait appliquée ;
- utilisation de la procédure de taxation d’office à défaut de comptabilité et de justification de charges ;
- application d’une majoration de 25% sur le résultat en cas de non-adhésion à un centre de gestion agréé.
La détermination du résultat fiscal post-mutation
Pour terminer, il reste à maîtriser les modalités de détermination du résultat imposable post donation ou post succession.
Les amortissements
Pour cela, il est nécessaire de savoir gérer les amortissements selon qu’il s’agit d’une pleine propriété reçue ; d’un usufruit viager reçu ; d’un usufruit viager réservé ; d’une nue-propriété reçue.
Chaque situation obéit à des règles précises dont certaines ont été confirmées par la jurisprudence et d’autres ne font l’objet d’aucune instruction, réponse ministérielle, ni jurisprudence…
Les déficits
Il s’agit de traiter les déficits passés en report chez le donateur ou défunt. Quel est le sort des déficits en report si le donateur n’a plus le bien donné en pleine propriété ou s’il a conservé l’usufruit en raison d’une donation portant uniquement sur la nue-propriété ?
Comment seront traités les déficits futurs constatés entre les mains des donataires, héritiers ou légataires ?
Les réponses à ces questions sont complexes…
Les frais d’acquisition
La donation ou succession conduit au paiement de droits de mutation à titre gratuit par les héritiers non exonérés (autres que le conjoint ou partenaire de PACS). Ces frais d’acquisition sont-ils déductibles ? Si tel est le cas, seul le régime du réel permettrait d’en tenir compte…
La TVA déduite et remboursée au donateur et défunt
Sous certaines conditions, les loyers issus de la location meublée peuvent être assujettis à TVA. La TVA collectée sur les loyers permet de déduire notamment la TVA acquittée sur le prix d’acquisition. Le solde conduit généralement à un crédit de TVA remboursé sur demande. Le remboursement du crédit de TVA conduit alors à un engagement implicite de collecter de la TVA pendant 20 ans. Le non-respect de cet engagement a pour conséquence la remise en cause partielle du crédit de TVA par 20ème non collecté.
Si la mutation à titre gratuit (donation ou succession) a lieu avant le terme des 20 années d’engagement, quid du crédit de TVA remboursé ?
Conclusion
La location meublée confrontée à la transmission à titre gratuit est donc une situation complexe. Elle nécessite la maîtrise de nombreuses règles civiles, comptables et fiscales.
Nous vous attendons nombreux pour aborder ces questions complexes mais auxquelles nous sommes fréquemment confrontés.
Les prochaines formations de FAC & Associés consacrées à:
La pratique de l’ingénierie patrimoniale
Quatre thèmes majeurs seront abordés : Les problématiques liées à l’acquisition la gestion et la transmission de la résidence principale ; La bonne utilisation du contrat de capitalisation ; La gestion patrimoniale de la succession, de l’ouverture à l’après succession ; Loueurs en meublé et transmissions à titre gratuit. Nous vous proposerons en outre un éclairage sur l’actualité patrimoniale et notamment sur la loi Pacte.
Coudoux (Aix-en-Provence) 15 et 16 octobre 2019
La location meublée, actualité, maîtrise et optimisation
Une journée de formation sur la location meublée, actualité, maîtrise et optimisation, Paris 12 septembre 2019.
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